Dagsorden 21: Den upraktiske sandhed om udvikling af blandet brug

For så vidt som tendenser inden for detailudvikling af fast ejendom går, har ingen i mine 30 år i branchen været mere kontraproduktiv eller regeringsdrevet end bolig i forhold til udvikling af blandet brug af detailhandel (RRMU).

Vælg næsten enhver Bay Area-by, så kan du nemt identificere et hvilket som helst antal RRMU-projekter, der er blevet foreslået, berettiget og / eller udviklet i løbet af de sidste ti år. Og med sjælden undtagelse lider disse projekter af samme sygdom ... relativt høje ledige stillinger, væsentligt under markedsleje, dårlige kreditforpagtninger og en høj omsætningshastighed hos mæglerfirmaerne, der med lidt succes forsøger at lease det, der ikke kan udlejes.

Misforstå mig ikke - som et designkoncept fungerer RRMU smukt… i Paris. Og på Manhattan. Og deri ligger en stor del af problemet. Byplanlæggere og byråd over det nordlige Californien har afsløret et mindreværdskompleks over for større bymarkeder rundt om i verden og forsøgt at tvinge fodring af denne helt bymæssige produkttype til spredte forstæder fra Concord til Novato til San Jose. Gæt kun hvad, den vigtigste ingrediens mangler - koncentreret, massiv, fodgængerpopulationer.

Detailudviklingen trives og nyder kun konkurrencedygtig efterspørgsel efter deres ledige stillinger, når købmænd og restauranter kan få succes. Ingredienserne til detailhandlerens succes er universelle kendte og dokumenterede: let adgang, bekvem parkering, stærke lejere og nærhed til et ønskeligt handelsområde. I Bay Areas primært forstadsmarkeder kommer godt 90% af shopperne til deres shopping- og spisesteder i bil. Kun et af Bay Areas ni amter, San Francisco, kan gøre en legitim påstand om at have den slags fundamentale, der understøtter RRMU, og selv da kun i udvalgte kvarterer

Men detaillandskabet i hvert andet Bay Area-amt er overvældende forstæder i naturen og består af indkøbscentre, kraftcentre og regionale indkøbscentre med rigelig parkering eller traditionelle byer, der imødekommer auto-orienterede shoppere via gadeparkering og nærliggende parkeringsstrukturer. Mod vellykkede og forankrede aktiver som disse med deres lette parkering, stærke ankerlejere og brede tilbud søger RRMU-projekter forgæves at tiltrække lejere, der nøgternt ser futures uden parkering, ingen pålidelige ankerlejere eller den trafik, de genererer og frem for alt, ingen kunder.

Bay Areas adskillige delmarkeder opfylder ikke de grundlæggende kriterier for RRMU af flere grunde end manglende boligtæthed. Husk, at de europæiske og østkystmarkeder, hvor RRMU historisk har udviklet sig, typisk er århundreder gamle og har en langt mere begrænset infrastruktur for motorveje, parkering og veje, som alle var nødvendige faktorer i den naturlige vækst af RRMU på disse markeder. RRMU arbejdede på disse markeder, for på det tidspunkt, hvor de udviklede sig, var der intet alternativ. Infrastruktur i det nordlige Californien er dog baseret på en standard fra det 20. århundrede, som gav anledning til forstæder og de detailprojekter, der betjener dem, hvilket eliminerer den kritiske årsag og virkningskemi, der er nødvendig for en vellykket RRMU. Regeringseliter har ignoreret disse virkeligheder, mens de har udviklet deres Euro-model for vores samfund.

Rapt af dogmen fra New Urbanism har vores kommunale planlæggere ensartet ignoreret det faktum, at detailhandlen i sig selv kan lide at samles. I planlægning af detaillejemål udtrykkes denne virkelighed gennem ankerlejere, større formater og kritisk masse. Alligevel tilslutter New Urbanisms RRMU-design sine ører og lukker øjnene for denne essentielle sandhed.

Tragisk nok har dagens sofistikerede boligudviklere lært spillet. Det varme boligmarked giver dem mulighed for at opbygge projekter, hvor de kan tilslutte nul indtægter til det detailareal, de er tvunget af kommunen til at bygge, vel vidende at det i bedste fald vil kæmpe. Men stærke afkast på boligformularen kompenserer for detailafskrivningerne og føder således et andet RRMU-projekt, hvis stueetage er bestemt til at blive ledig eller måske lejes af en opstarts neglesalon eller kampsportdrift uden kredit eller genoptages, hvis udlejeren er heldig.

Selvfølgelig er der en håndfuld undtagelser. Santana Row og Bay Street blandt dem (skønt projekter som disse har mere regionalt indkøbscenter-DNA end RRMU). Derudover udvikles en beundringsværdig niche af udvalgte firmaer som BHV Centerstreet Properties, der leverer projekter med blandet brug, der søger at blande funktionel, førsteklasses detail med bolig af høj kvalitet. Men for hver smashing-succes er der måske tredive togvrag. Bystabe, der ikke har noget ansvar for at finansiere, lease eller styre de projekter, de tænker og har brug for, er i stigende grad en klasse folkemusik med deres hænder på godkendelsesudstyret, men uden støvler på jorden, der forstår, hvordan detailleasing fungerer eller af det fuldstændige mangelfuld karakter af deres drømme.

Vores byplanlæggere ser alle ud til at deltage i de samme konferencer og seminarer - dem, der er vært for en alfabetssuppe fra handelsorganisationer som ULI, ICSC og BOMA. De bringer det trendy designkoncept du jour tilbage (fx Residential over retail mixed use, transit landsbyer, adaptiv genbrug osv.) Tilbage til Nordcaliforniens overvældende forstæder detailmarkeder og fortsætter med at jam-udviklere med un-leasable designs, hvis de udviklere håber at søge godkendelse i den by.

Så hvem kæmper præcis for RRMU-designkonceptet? Ikke de risikovillige udviklere, der har lært, hvordan denne produkttype sjældent lykkes. Det er klart ikke højkvalitetsforhandlere og førsteklasses spisesteder, der konsekvent vælger at undgå disse projekter og efterlader dem halvt ledige. Alligevel fortsætter RRMU-projekter i en bizarro-ejendomsverden, hvor lovgivningen om udbud og efterspørgsel er blevet suspenderet af elfenbenstårnplanlæggere, der ikke lider under konsekvenserne af disse fiaskoer, i modsætning til udviklerne, der sidder fast med at bygge dem, de banker, der muligvis låner på dem , eller de mæglerfirmaer, der har til opgave at lease dem.

Koblet fra de økonomiske realiteter ved at designe og bygge detailprojekter, der tiltrækker lejere af høj kvalitet og formår at forblive lejet på markeder både godt og dårligt, synes vores bureaukrater mere interesserede i, hvordan et projekt ser ud, eller hvis det er kompatibelt med den nyeste mode inden for by Mekkaer.

Meglerfirmaer som vores oplever i stigende grad besøg fra oprørte multifamilieudviklere, der har indset, at de har et stigende problem i deres hænder. Med stigende bekymring ser de, hvordan stillingsproblemet i deres kommercielle porteføljer bliver større og ikke har nogen tilsyneladende kur. Makeshift-leasingløsninger er blevet almindelige, da sofistikerede institutionelle udviklere befolker deres "retail" -rum med gratis fitness- og mødelokaler for at krympe, hvis kun en smule, deres beholdninger af død plads.

Mens Adam Smiths "Usynlige hånd" ville give forbrugeren, købmanden, bygherren og samfundet generelt, hvad de vil have, nemlig parkering, bekvemmelighed, ankerlejere og projekter, der lykkes, har vores bureaukrater kortlagt deres egen vej. En der ligner Paris, men med tomme bygninger.